Для анализа состояния рынка недвижимости в Мариуполе выбран интервал времени с конца 2003 года по настоящий момент. При этом было обработано более 8200 предложений (лотов) на продажу недвижимости от агентств недвижимости, риелтерских контор и частных лиц.

Длительный период времени, большое количество информации и собственные технологии ее обработки позволяют делать прогнозы на достаточно продолжительный период.

Результат проведенного анализа и прогноз, для наглядности, представлены в виде графиков.

Первый из них показывает изменение количества лотов за исследованный период. Для повышения точности результатов, два раза в месяц фиксировались показатели количества и стоимости предложений на продажу домов, квартир и коммерческой недвижимости. Лоты с минимальной и максимальной стоимостью отбрасывались, а данные за обе половины месяца усреднялись по каждому типу недвижимости. Таким образом уменьшалась погрешность вычислений и влияние случайных факторов.

После этого рассчитывалось среднее количество лотов по типам недвижимости за месяц и включалось в общую систему учета. Эти значения представляют собой кривую линию на первом графике.

Количество лотов зависит от многих причин, в том числе и субъективных. Таких, например, как активность операторов на рынке недвижимости, появление новых агентств недвижимости, риелтерских контор, "серых" и "черных" маклеров, изменение или канун изменения законодательства касающегося недвижимости, демографическая ситуация в Мариуполе, период отпусков и т.д.
По этим причинам определить абсолютно точно изменение количества предложений невозможно, поэтому был применен математический метод аппроксимации кривой. Он позволяет, с достаточной верностью, наблюдать тенденцию количественного изменения рынка недвижимости.

Эта тенденция показана на графике прямой и формулой. Наглядно видно, что общее количество предложений на продажу домов, квартир и офисов в Мариуполе, за исследуемый период времени, уменьшилось приблизительно на 20%. Это полностью подтверждает мнение специалистов и позволяет прогнозировать дальнейшее сокращение рынка недвижимости в нашем городе.

Изменение количества лотов всех типов недвижимости и прогноз.

На следующем графике показано изменение средней стоимости лотов за последние полтора года. Кривая линия фиксирует ежемесячные показатели средней стоимости недвижимости в Мариуполе с достаточно высокой точностью. Прямая линия и вычисленная формула наглядно демонстрирует тенденцию роста стоимости недвижимости. Увеличение продолжительности периода наблюдения, тщательный отбор информации для обработки, выбор более точных принципов расчетов и построения графиков позволяет не только фиксировать и наблюдать тенденции изменения стоимости недвижимости в Мариуполе. При выборе небольшого упреждения, например, как на графиках, можно с достаточной степенью точности прогнозировать изменение количества лотов и цен. Все это справедливо при существующем законодательстве и положении на рынке недвижимости.

Изменение средней стоимости лотов всех типов недвижимости и прогноз.

Для более полного представления о рынке недвижимости Мариуполя предлагается подробней рассмотреть количественный и стоимостный состав сегментов рынка по типам недвижимости.
В зависимости от периода и даты рассмотрения результатов расчетов, соотношение сегментов типов недвижимости изменяется незначительно.
Так четко видно, что почти четверть всех предложений о продаже недвижимости, составляют трехкомнатные квартиры.
Наиболее пользующиеся спросом однокомнатные квартиры и “гостинки” вместе составляют только 12% от всех предложений.
Почти 20% рынка занимают предложения по продаже домов. Это говорит не только о существенном количестве частных домов в Мариуполе, но и о том, что их строительство и реконструкция все еще продолжается.

Доли типов недвижимости в общем количестве за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю.

Что касается соотношения стоимости по типам недвижимости, то среди квартир безусловным лидером являются четырехкомнатные “сталинки”. Причем по стоимости они не только превосходят даже пятикомнатные квартиры, но и рост их стоимости превосходит темпы роста стоимости других квартир.

Доли цен недвижимости в общем количестве за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю.

На графике представлено изменение средней стоимости всех типов квартир за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю и существующие тенденции роста до конца 2005 года. Приведенные формулы позволяют вычислить стоимость квартиры в любой день будующего периода.

Тенденция изменения средней стоимости кватир за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю.

На графике представлено изменение средней стоимости "сталинок" за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю и существующие тенденции роста до конца 2005 года. Приведенные формулы позволяют вычислить стоимость "сталинки" в любой день будующего периода.

Тенденция изменения средней стоимости "сталинок" за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю.

На графике представлено изменение средней стоимости домов, зданий и помещений для коммерческого использования за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю и существующие тенденции роста до конца 2005 года. Приведенные формулы позволяют вычислить их стоимость в любой день будующего периода.

Тенденция изменения средней стоимости домов и коммерческой недвижимости за период 2004 - 2005 годов по Мариуполю.

Одним из самых распространенных методов оценки стоимости недвижимости считается стоимость одного квадратного метра площади выраженный в долларх США. Приведенная ниже информация позволяет получить полное представление о рынке недвижимости Мариуполя исходя из этого метода оценки.

Приведенный график показывает соотношение средней стоимости одного квадратного метра площади по типам недвижимости и по районам Мариуполя с начала года по текущий месяц.

Средняя стоимость 1 кв. м. общей площади лотов всех типов недвижимости по районам Мариуполя.

Проследить динамику изменения средней стоимости одного квадратного метра площади по типам недвижимости в течение года позволяет этот график. На нем показана текущаая средняя стоимость одного квадратного метра площади по типам недвижимости и ее ежемесячное изменение.

Изменение средней стоимости 1 кв. м. площади лотов всех типов недвижимости в 2005 году по Мариуполю.

Из приведенных расчетов можно сделать следующие выводы:

1

Количество домов, квартир и коммерческой недвижимости на продажу в Мариуполе, при существующем законодательстве и состоянии экономики, будет уменьшаться. К концу 2005 года спад составит 20%.

2

К концу 2005 года, вопреки прогнозам специалистов, средняя стоимость вторичной недвижимости в Мариуполе увеличится на 32% по сравнению с началом года.

3

Средняя стоимость вторичной недвижимости в Мариуполе ежемесячно увеличивается на 2,7%.

4

Есть смысл приобретать недвижимость как можно раньше, даже если цены несколько выше желаемых.

5

Выгодно воспользоваться услугами банков по ипотечному кредитованию. Наиболее приемлемые условия предложены комплексными программами «Жилье в кредит» и аналогичными, где в тандеме выступают банк и агентство недвижимости. Без первоначального взноса, за месяц, можно приобрести недвижимость, а выплачивать проценты по кредиту и сам кредит от 1 года до 20 лет.